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ジャカルタ周辺の工業団地

Source: mbp-osaka.com

 たかが首都、されど首都です。インドネシアで生産を行おうとするメーカにとってジャカルタは決して無視できません。したがって、首都圏の工業団地は機動力や利便性といった点でやはり魅力的です。

 とはいえ、首都圏の工業団地への進出を検討するために、あるいは工業団地と一体的なマーケティングの拠点を持つのに、暑さと渋滞と高物価で身動きのとれないジャカルタを選択する必要はまったくありません。

 首都圏の工業団地の多くはインドネシア第3の都市バンドンとジャカルタを結ぶ高速道路沿線に展開しています。したがって、バンドンに拠点や住居を持てば、首都圏の工業団地はカバーできます。

 高原都市バンドンは年中最高気温は27度、最低気温は17度くらいで推移する「天然のエアコン」のような街なのです。(写真はバンドンの夜明けです。)

バンドンの工業団地

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 バンドンの工業団地にはジャカルタの工業団地より優れている3つの理由があります。

 第1に、安いことです。
 ジャカルタでは㎡あたり200万ルピアする土地価格が、
 バンドンでは㎡あたり80万ルピアです。

 第2に、涼しいことです。
 バンドンの最高気温は年を通して28度です。
 まさに天然エアコンです。
 エアコンのコストを考えれば驚くべき節約です。

 第3に、渋滞が少ないことです。
 ジャカルタは地獄です。

写真はランチャエケク工業団地です。

「不動産系」海外進出支援サービス

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私たちの提供するインドネシア進出支援サービス「ブリッジ・オフィス」は、他の多くの海外進出サービスと様々な点で異なっています。

中でもユニークなのは、私たちがそもそも大阪の不動産業者なので、不動産取引には強いということです。多くのコンサルが法務や会計などを中心としているのに対し、私たちは「現物」に強いのです。

たとえば工業団地の土地取引では、「えっ」というような値引きをさせることが可能です。なぜならば、不動産は万国共通ですから、相手の弱点がわかるからです。

写真1はバンドン郊外にあるラDe Prima Terra工業団地の査定に赴いた時のものです。 当社社員が現地販売センターの営業社員から根ほり葉ほり情報を聞きます。工業団地は安かろうで取引してもいいのですが、よくよく見るとインフラがずいぶん違っています。また日本の規制と比べていかがなものか、という点もあります。そこは買い手にとってはリスクでもありますし、交渉のポイントでもあります。

写真2は、まだ建設中のジャカルタ中心部に位置する大型オフィスビルの視察に訪れた時のものです。オフィスの場合、「定価」というのはたいがいぼったくり金額です。不動産屋どうしの激しい交渉の末、いまではこのデベロッパーの営業担当者のエファンさんはメル友です。いろいろ裏情報をくれます(たいがい眉唾ですが)。

写真3は、店舗やホテルなどに改装可能な住宅物件を探索に行ったときの写真です。5ベッドルームにメイド部屋が二つ、土地面積1500㎡で、売値が一億円くらいと言っています。インドネシアで厄介なのは、インフレなのでみなものすごくよくばりになって、とんでもない金額だということが売り主も気が付いていないということです。ですので、たいがい、売れ残ることになります。このあたりをどう交渉するかがポイントですね。

田舎の田んぼから都会のビルまで、私たちは日々歩き回って相場を調査しています。

進出される場合の事務所、店舗、住宅の確保から投資用不動産の選定まで、私たちはしっかりとサポートさせていただきます。

バンドンの工業団地はいま大注目!!

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 ジャカルタおよびその近隣の工業団地は、現在品薄感による価格高騰と、あまりの渋滞のひどさに新たなエリアへの逃避が起こりつつあります。脱ジャカルタの流れは、基本的にはジャカルタから東へと離れていく方へ向かっています。
 ジャワ北海岸沿いの都市で将来注目されるのはチレボンです。ここには大きな港があり、将来的にジャカルタと高速道路で結ばれる計画が進んでいます。もう一つの注目はジャワ島の東の端のスラバヤでしょう。こちらはすでに東ジャワの州都として栄えています。
 しかしチレボンやスラバヤへと展開するには、インフラ整備などまだ課題は多く、時間はかかりそうです。 →不動産取引についてはこちらを参照。

 そこで私たちがお勧めするのがバンドンの工業団地です。
 そもそもバンドンはジャカルタが工業化される以前から繊維産業の街として栄えたところですから、工場用地としては老舗であるともいえます。しかし都市計画の観点から工場を「工業団地 kawasan industri」にしか建設できない法制度になってからは、バンドンでは新しい工業団地はさほどできず、大手のデベロッパーはチカランやブカシなどジャカルタ近郊のエリアで工業団地開発を進めてまいりました。

 そして再びいまバンドンの工業団地が「脱ジャカルタ」の有力な選択肢として注目されています。というのも、バンドンはすでに都市としてのインフラが成熟しており、かつ、ジャカルタから車で2時間と近く、そういう意味で利便性がたいへん高いからです。また、バンドンが高原都市という性質からたいへん涼しいというのも利点です。→バンドンの詳細はこちら

 バンドンの工業団地の価格については次のコラムでご紹介いたします。

ものすごく安い、バンドンの工業団地。

Source: mbp-osaka.com

(このコラムは前の続きです。元のコラムはこちらです→http://mbp-osaka.com/okatos-hero/column/16366/)

 久々に登場した二つのバンドンの工業団地は最近開発がはじまったばかりなので、まだまだ空きがあります。しかも値段はジャカルタの2分の1程度です。

 写真は De Prima Terra (デ・プリマ・テッラ)という名の工業団地に立つ、建売の工場です。

このタイプは建て延べ面積が960㎡、土地1,360㎡で、価格は29億ルピア(1円=100ルピアで換算すると2,900万円)です。土地面積に対する単価は、2.13万円/㎡です。土地だけの取引ですと、80万ルピア/㎡(0.8万円/㎡)です。

 現在、この図面の中央上部の一列しか建売は完成しておりませんが、すでに日本企業は2社契約しているとのことです。大阪の製造業でここへ進出する話が7月に新聞報道されていましたので、間違いないと思います。

 この写真は、バンドン東部にあるRancaekek というエリアにあるランチャエケク工業団地の建売物件です。ランチャエケクは実は古くからの工業地域で、かなり昔にできた工場が周囲にたくさん立っていますが、この工業団地自体は最近開発がはじまったばかりです。すでに稼働している工場がいくつかあり、日本企業も数社入居しています。

このタイプは建て延べ1,100㎡、土地1,500㎡です。価格は50億ルピア(およそ5000万円)で3.3万円/㎡です。土地だけの取引にも応じてくれます。その場合は80万ルピア/㎡(0.8万円/㎡)です。ただし土地最低取引面積は5,000㎡です。

ランチャエケク工業団地は200ヘクタールという広大な開発で、上記の写真は「N」エリアの「3in1」というタイプの建売です。工場、事務所、住居が一つになっているという意味ですね。

このほかに月額の管理費がかかります。
建売が得かどうかは実際にどういう用途で使うかによると思います。インドネシアでは建築資材の国産率が低く、輸入建材に依存するため、土地の価格に比して建築コストが高くつくという難点があります。特殊な仕様が不要であれば、建売はお得ですね。

なお、これらの金額はいわゆる「出し値」であって、実際にはまだかなり値引きが可能です。
値引き交渉は不動産のプロの私たちにお任せください。→値引き交渉についてはこちらを参照。 

ものすごく安い、バンドンの工業団地

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(このコラムは前の続きです。元のコラムはこちらです→http://mbp-osaka.com/okatos-hero/column/16366/)

 久々に登場した二つのバンドンの工業団地は最近開発がはじまったばかりなので、まだまだ空きがあります。しかも値段はジャカルタの2分の1程度です。

 写真は De Prima Terra (デ・プリマ・テッラ)という名の工業団地に立つ、建売の工場です。

このタイプは建て延べ面積が960㎡、土地1,360㎡で、価格は29億ルピア(1円=100ルピアで換算すると2,900万円)です。土地面積に対する単価は、2.13万円/㎡です。土地だけの取引ですと、80万ルピア/㎡(0.8万円/㎡)です。

 現在、この図面の中央上部の一列しか建売は完成しておりませんが、すでに日本企業は2社契約しているとのことです。大阪の製造業でここへ進出する話が7月に新聞報道されていましたので、間違いないと思います。

 この写真は、バンドン東部にあるRancaekek というエリアにあるランチャエケク工業団地の建売物件です。ランチャエケクは実は古くからの工業地域で、かなり昔にできた工場が周囲にたくさん立っていますが、この工業団地自体は最近開発がはじまったばかりです。すでに稼働している工 場がいくつかあり、日本企業も数社入居しています。

このタイプは建て延べ1,100㎡、土地1,500㎡です。価格は50億ルピア(およそ5000万円)で3.3万円/㎡です。土地だけの取引にも応じてくれます。その場合は80万ルピア/㎡(0.8万円/㎡)です。ただし土地最低取引面積は5,000㎡です。

ランチャエケク工業団地は200ヘクタールという広大な開発で、上記の写真は「N」エリアの「3in1」というタイプの建売です。工場、事務所、住居が一つになっているという意味ですね。

このほかに月額の管理費がかかります。
建売が得かどうかは実際にどういう用途で使うかによると思います。インドネシアでは建築資材の国産率が低く、輸入建材に依存するため、土地の価格に比して建築コストが高くつくという難点があります。特殊な仕様が不要であれば、建売はお得ですね。

なお、これらの金額はいわゆる「出し値」であって、実際にはまだかなり値引きが可能です。
値引き交渉は不動産のプロの私たちにお任せください。→値引き交渉についてはこちらを参照。 

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